HOME                PRIVILEGIA NE IRROGANTO   di Mauro Novelli     … ictus …

FONTE
La Repubblica 24-8-2010
DATA   24-8-2010
INSERITO IL 24-8-2010

Documenti correlati

La
Repubblica 24-8-2010

IL RACCONTO

Case
invendute e prezzi a picco

addio al mattone come bene rifugio

Gli Usa
pagano la bolla, l'abitazione non si rivaluta più. Una frattura
epocale: l'immobile non può più tramandare la ricchezza tra le
generazioni. Bruciati 6mila miliardi

dal
nostro corrispondente FEDERICO RAMPINI

NEW YORK - Bei tempi quando il mattone era una certezza: un valore sicuro,
una protezione del risparmio, un patrimonio da tramandare per il benessere
dei figli. Per una generazione di americani quello stereotipo va in frantumi.
Come buon investimento la casa va cancellata, dimenticata per i prossimi 20
anni. Tanti ce ne vorranno, annunciano gli esperti consultati dal New York Times, solo per recuperare il valore distrutto durante
l'ultimo crac del mercato immobiliare. "La proprietà di
un'abitazione - è la conclusione del sondaggio - non avrà
più un'utilità paragonabile a quella che ebbe negli ultimi 50
anni, quando essa fu non soltanto un alloggio ma anche una riserva di ricchezza
familiare".

Tra gli esperti che emettono la dura sentenza c'è Dean Baker,
direttore del Center for Economic
and Policy Research. E' lui a calcolare che due
decenni saranno necessari soltanto per ricostituire il valore immobiliare
perso dal 2005 a oggi: sono 6.000 miliardi di dollari di ricchezza privata
andati in fumo, per la caduta delle quotazioni al metro quadro già
avvenuta. Senza contare che forse non abbiamo ancora visto il peggio. Oggi
escono i dati sulle vendite di case nel mese di luglio e la previsione
è di un ulteriore calo del 20% rispetto a un anno fa. La
quantità di abitazioni che sono disponibili sul mercato e attualmente
in vendita è il doppio di quello che sarebbe stata in periodi normali
(pre-crisi).

Una simile massa di case invendute è un potente fattore che spinge
verso ulteriori ribassi dei prezzi. E sì che il valore medio delle
case ha già perso il 30% dall'inizio della recessione. Un tracollo di
queste proporzioni fa prevedere una frattura secolare, rispetto al trend del
dopoguerra. Tutto quello che credevamo di sapere sul mattone, forse
appartiene a un'epoca storica irripetibile: quando le case si compravano non
solo per abitarci ma per proteggere il patrimonio familiare contro
l'inflazione, assicurare un'eredità dignitosa ai figli. O addirittura,
nel caso degli anni di boom in America, il "mattone come un
Bancomat": il credito facile e la deducibilità fiscale al 100%
degli interessi consentivano di rifinanziarsi continuamente offrendo alle
banche la casa come garanzia. Così le famiglie si pagavano anche
l'università dei figli, la nuova automobile, le vacanze all'estero.

Ora perfino gli economisti che lavorano per conto di grandi gruppi
immobiliari rinunciano a spargere ottimismo. Uno di questi è Stan Humphries, chief economist del sito
Internet Zillow che si specializza nelle
compravendite immobiliari: "Non esiste una legge economica per cui il
mattone debba rivalutarsi. Durante gli anni del boom circolarono varie teorie
sul fatto che il mercato immobiliare è speciale: vuoi per la
scarsità di superficie edificabile, vuoi per la crescita demografica
legata all'immigrazione. Nessuna di queste spiegazioni regge". Al
massimo, avverte Humphries, nel lungo termine la
casa può preservare il suo valore evitando che venga distrutto
dall'inflazione. Ammesso che torni ad esserci un'inflazione significativa. Ma
arricchirsi no, non è garantito da nessuna spiegazione razionale.

Eppure la speranza, o la voglia d'illudersi, è dura a morire. Il
massimo esperto del mercato immobiliare è senza dubbio Robert Shiller, docente a Yale. Shiller
fu insieme a Nouriel Roubini
il più lucido profeta della grande crisi del 2008: con anni di
anticipo aveva previsto in modo accurato l'esplosione dei mutui subprime. Ha anche messo a punto l'indicatore più
affidabile dell'andamento dei prezzi delle case. Oggi le sue ricerche
rivelano che una quota della popolazione americana continua a vivere un sogno
impossibile. Da San Francisco a Boston, i neo-proprietari intervistati
puntano su un incremento del 10% annuo nei prossimi dieci anni. "Credono
che la rivalutazione degli immobili sia una legge della natura", osserva
Shiller. Era l'illusione generalizzata nel 2005,
nell'ultima fiammata di rialzo dei prezzi. Continua a esserlo oggi, anche se
il mercato non ha ancora toccato il fondo.

Non è stato sempre così. Nella prima metà del Novecento,
ricordano gli storici dell'economia, la casa non era considerata certo come
un bene speculativo. Era un bene d'uso, serviva per risolvere il problema
dell'alloggio, proprio come un'automobile serve a trasportarci ma non
puntiamo ad arricchirci rivendendola dopo qualche anno. Tutto è
cambiato nel dopoguerra, per la congiunzione di alcuni fattori storici
irripetibili: il baby-boom delle nascite tra il 1945 e il 1965, una crescita
economica formidabile, l'alta inflazione provocata dalle crisi energetiche e
dalle rivendicazioni salariali degli anni Settanta, una politica fiscale
particolarmente generosa verso gli acquirenti di case (negli Usa non
c'è limite alla deducibilità degli interessi passivi
dall'imposta sul reddito). "L'esperienza delle generazioni che
comprarono case tra gli anni 70 e gli anni 90 - dichiara al New York Times l'economista Barry Ritholtz
- non è la normalità, è stata un'aberrazione. Non si ripeterà
più".

(24 agosto 2010)