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PRIVILEGIA NE IRROGANTO di Mauro
Novelli |
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DOSSIER “MERCATO IMMOBILIARE” |
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IN EVIDENZA
Gelo sul mercato immobiliare. Le vendite crollano del
17%. Male le province, resistono le grandi città.
Per fine 2009 previsto un altro calo del 10%. Pesa il taglio della quota
mutuabile. di Rosa Serrano La Repubblica 15-3-2009
ROMA - Si vendono e si comprano sempre meno case. La gelata sul mercato
immobiliare residenziale era nell'aria da tempo. Ora i dati sono lì a
confermarla: lo scorso anno le compravendite sarebbero diminuite di circa il
17-18 per cento, una stima che dovrebbe trovare conferma nei dati che verranno
diffusi a inizio della prossima settimana dall'Agenzia del territorio. La
frenata si è fatta sentire soprattutto nelle province piuttosto che nelle
grandi città e nei capoluoghi e conferma la fase discendente del comparto
residenziale.
I primi segnali c'erano stati già nel 2007, quando dagli 845.052 affari
conclusi nel 2006 si era scesi a quota 806.225, con un calo del 4,6 per cento.
E dopo un 2008 da dimenticare anche per il 2009 gli operatori del settore si
attendono un ulteriore assestamento verso il basso, con un significativo -10
per cento.
Uno scenario fosco, rischiarato solo dal dato di febbraio 2009 che ha invertito
la tendenza negativa: secondo il Crif lo scorso mese
le domande di finanziamento immobiliare sono aumentate del 2 per cento (a
gennaio c'è stato un calo del 15 per cento). Ma sarebbe prematuro trarre
conclusioni affrettate perché potrebbe trattarsi di una semplice fiammata
destinata a spegnersi subito.
È il ceto medio-basso, colpito dalla
crisi economica e incerto sul proprio futuro, a rinunciare al sogno di
una casa di proprietà. Le famiglie monoreddito, i giovani, i precari e gli
immigrati non si affacciano più sul mercato perché ottenere un mutuo è
diventato più difficile, tempi e procedure si sono allungati. Ma soprattutto è
diminuita la quota mutuabile, che difficilmente supera il 60-70 per cento del
valore della casa da comprare.
"Il rallentamento nel sistema creditizio all'immobiliare - spiega Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari - ha ridotto di
un terzo gli acquisti da parte dei lavoratori immigrati e
dimezzato quello delle famiglie dove un componente ha un lavoro
precario".
Che ruolo giocherà invece l'annunciata "rivoluzione edilizia" voluta
dal governo, che dovrebbe permettere ai proprietari immobiliari di aumentare
del 20 per cento la cubatura dei loro appartamenti? Luca Dondi,
analista di Nomisma è convinto che l'impegno di risorse negli interventi di
ampliamento potrebbe comportare un ulteriore
restringimento della domanda di acquisto e quindi un nuovo calo nel settore
delle compravendite.
"Molte famiglie che avevano progettato un cambio di
abitazione a scopo migliorativo - spiega Alessandro Ghisolfi,
direttore dell'ufficio studi di Ubh - potrebbero
trovare una valida alternativa nella ristrutturazione della propria casa
ampliando lo spazio abitativo del 20 per cento. Mediamente
il costo di ristrutturazione - continua Ghisolfi - è
inferiore di oltre il 50 per cento rispetto al prezzo medio di vendita per
un'abitazione nuova". Un fenomeno che risparmierà le grandi città.
La percentuale di proprietari in grado di poter ampliare la propria abitazione
in un condominio non è certamente elevata.
(15 marzo 2009)
Non
sono stato io a creare la bolla immobiliare. Firmato Greenspan
( da "Milano
Finanza (MF)" del 13-03-2009)
Argomenti: Mercato immobiliare
Abstract: immobili in tutto il mondo, con la
conseguente creazione della bolla immobiliare internazionale (la bolla dei
prezzi americana era pari o inferiore alla media, secondo il Fmi). Nel 2006, i
tassi di interesse a lungo termine e i tassi sui mutui immobiliari, trainati
dai primi, per tutte le economie sviluppate e i principali paesi in via di
sviluppo erano calati a livelli mai visti
di
Vittorio Bellagamba ANCONA DIMINUISCON...
( da "Resto
del Carlino, Il (Ancona)" del 13-03-2009)
Argomenti: Mercato immobiliare
Abstract: le banche ad essere più attenti
rispetto alla capacità di indebitamento delle persone e rispetto al valore
finanziabile dell'immobile. Questo ha determinato una minore disponibilità di
spesa da parte dei potenziali acquirenti, alimentando serrate trattative sui
prezzi richiesti dai venditori e la conclusione della compravendita a prezzi
più bassi rispetto al semestre precedente.
Leader
Immobiliare contro Tecnocasa: più alti i prezzi delle case in città
( da "Gazzetta
di Mantova, La" del 14-03-2009)
Argomenti: Mercato immobiliare
Abstract: Leader Immobiliare contro
Tecnocasa: più alti i prezzi delle case in città Due agenzie immobiliari, due
storie diverse.
Nei giorni scorsi l'ufficio studi di Tecnocasa aveva presentato i propri dati
sull'andamento dei prezzi nel mercato cittadino della casa.
(
da
"Milano Finanza (MF)" del 13-03-2009)
Argomenti: Mercato immobiliare
MF sezione: MF
Milano Finanza/The Wall Street Journal Europe data: 13/03/2009 - pag: 9 autore:
di Alan Greenspan Non sono stato io a creare la bolla immobiliare. Firmato Greenspan
La crisi che stiamo attraversando sarà senza dubbio ricordata come la più grave
dal 1929. Prima o poi finirà e anch'essa passerà alla storia. Ma il modo in cui
saranno interpretate le cause e gli effetti di questa severa contrazione
condizionerà la riconfigurazione del sistema finanziario globale, oggi paralizzato.Ci sono almeno due
spiegazioni evidenti, ma confliggenti tra loro,
dell'origine della crisi. La prima è che le politiche di «allentamento
monetario» della Fed hanno prodotto la bolla immobiliare
negli Stati Uniti alla base dei problemi finanziari di oggi. Per la seconda spiegazione,
assai più verosimile, in realtà è stato il calo dei tassi di interesse a
generare l'euforia speculativa. Il tasso di interesse da considerare, però, non
era quello dei fondi federali, ma quello, fisso, sui mutui a lungo. Tra il 2002
e il 2005, i tassi sui mutui hanno fatto crescere i prezzi
delle case americane con un ritardo di 11 mesi. La correlazione tra
prezzo delle case e i tassi sui mutui era estremamente
significativa, e molto più stretta che non con il tasso dei fondi federali. Ciò
non dovrebbe sorprendere. Dopotutto, i prezzi dei beni
durevoli sono sempre stati determinati detraendo dal flusso del reddito (o dei
servizi imputati) i tassi di interesse con scadenza pari alla vita del bene.
Nessuno, per quanto ne so, utilizza tassi overnight, come il tasso dei fondi
federali, per determinare il tasso di capitalizzazione di un immobile, sia che
si tratti di un edificio commerciale o di una casa singola. La Federal Reserve
si è resa conto della mancanza di collegamento tra politica monetaria e tassi
di interesse, quando questi ultimi non reagirono come previsto alla stretta
operata dalla Fed alla metà del 2004. Inoltre, i dati mostrano che i tassi sui
mutui immobiliari si erano resi gradualmente indipendenti dalla politica
monetaria già da prima, in seguito alla nascita, attorno all'inizio di questo
secolo, di un mercato internazionale ben regolamentato degli strumenti di
debito di lungo termine. Il collegamento tra i tassi sui mutui e i tassi a
breve americani è stato molto stretto per diversi anni. Tra il 1971 e il 2002,
il tasso dei fondi federali e il tasso sui mutui si sono mossi parallelamente.
La correlazione tra loro era dello 0,85. Tra il 2002 e 2005, invece, la
correlazione è calata fino a livelli insignificanti. Come osservavo nel dicembre
2007, la causa presunta del calo a livello mondiale dei tassi a lungo termine è
stato il passaggio strutturale, all'inizio degli anni 90, della maggior parte
dei paesi in via di sviluppo da una forte enfasi sulla pianificazione centrale
a una competizione sempre più dinamica, trainata dalle esportazioni. Il
risultato è stato un aumento della crescita in Cina e in un gran numero di
altre economie di mercato emergenti che ha portato a un eccesso di risparmio
globale rispetto agli investimenti. Quell'eccesso di risparmio ex ante ha
alimentato un progressivo calo dei tassi di interesse a lungo termine a livello
globale tra l'inizio del 2000 e il 2005. Questo declino dei tassi a lunga
scadenza in un gran numero di paesi statisticamente spiega, e ne è la causa più
probabile, il calo e la convergenza dei tassi di capitalizzazione degli immobili in tutto il mondo, con la conseguente creazione della bolla immobiliare internazionale (la bolla dei prezzi americana era pari o inferiore alla media, secondo il Fmi). Nel
2006, i tassi di interesse a lungo termine e i tassi sui mutui immobiliari,
trainati dai primi, per tutte le economie sviluppate e i principali paesi in
via di sviluppo erano calati a livelli mai visti prima. Sarebbe stato
logico pensare che il peso di una tale evidenza sarebbe bastato a spiegare la
crisi attuale. Invece, a partire dalla metà del 2007, la storia ha iniziato a
essere riscritta, in gran parte dal mio buon amico ed ex collega, il professor
John Taylor della Stanford University, con il quale
raramente sono stato in disaccordo. Lo scorso mese il professor Taylor ha
dichiarato che se la Fed nel periodo 2003-2005 avesse mantenuto i tassi di
interesse a breve ai livelli indicati nella sua «Regola di Taylor, avrebbe
evitato l'espansione e la successiva frenata del settore immobiliare».
Questo concetto è stata ripetuto tante di quelle volte da essere ormai parte
del buon senso comune. A parte l'utilizzo inappropriato dei tassi di breve
termine per spiegare il valore degli asset di lunga durata, la sua accusa
statistica alla politica della Federal Reserve nel biennio 2003-2005 non
considera gli straordinari sviluppi strutturali avvenuti nell'economia globale
più sopra ricordati. La sua analisi statistica applica le relazioni empiriche
dei decenni precedenti al periodo più recente, al quale non sono più
applicabili. Inoltre, anche se ritengo che la Regola di Taylor sia un'utile
prima approssimazione sulla strada della politica monetaria, i suoi parametri e
le sue previsioni derivano da modelli strutturali finora mai in grado di
anticipare l'inizio delle recessioni. Ipotesi nate da strutture così viziate
non possono costituire l'unica base per il successo di un'analisi o di una
politica, a prescindere dal senno di poi. Data l'indipendenza dalla politica monetaria
dei tassi sui mutui a lungo termine, accelerando il percorso della stretta
monetaria che la Fed ha operato nel periodo 2004-2005 non si sarebbe evitata la
bolla immobiliare. Tutto sommato, personalmente
preferisco la valutazione che fece Milton Friedman della performance della Fed.
Analizzando il periodo dal 1987 al 2005, all'inizio del 2006, Friedman scrisse
che «in nessun periodo di lunghezza paragonabile la Federal Reserve ha agito
così bene». Cosa cambia se la bolla è stata provocata
da una politica monetaria inadeguata, sulla quale i legislatori hanno il
controllo, o da forze globali più grandi sulle quali il loro controllo è
limitato? Molto. Se la colpa è della politica monetaria, questa potrà essere
corretta in futuro, almeno in teoria. Se, invece, abbiamo a che fare con forze
su cui i legislatori nazionali non hanno controllo, come fortemente sospetto,
ci troviamo davanti a un problema più grande. La concorrenza e l'integrazione
sui mercati globali per merci, servizi e finanza ha portato a livelli di
benessere senza precedenti. Ma la crescita dei mercati altamente competitivi è
ciclica. E raramente si può interrompere, con conseguenze come quelle che
stiamo vivendo attualmente. Ora, è molto chiaro che i livelli di complessità ai
quali i professionisti del mercato, al massimo della loro euforia, hanno
cercato di spingere le tecniche di gestione del rischio e i prodotti erano
troppo elevati anche per gli operatori più sofisticati, che non sono riusciti a
gestirli adeguatamente. Tuttavia, la risposta appropriata non consiste nel
frenare l'intermediazione finanziaria con severe normative. In questo modo si
soffocano gli importanti progressi che hanno consentito di migliorare gli
standard di vita. Ricordatevi, prima della crisi negli Usa la produttività
cresceva a un ritmo impressionante. E raggiungere questo con un livello modesto
di risparmio nazionale ed estero combinato dava una misura del successo del
nostro sistema finanziario prima della crisi. Le soluzioni ai fallimenti di
aziende finanziarie rivelati dalla crisi sono maggiori quantità di capitale e
una più severa punizione delle frodi, non un maggiore intervento del governo
nella gestione delle aziende. Qualsiasi nuova norma dovrebbe migliorare la
capacità delle istituzioni finanziarie di incanalare il risparmio nazionale
verso gli investimenti più produttivi. Molte normative non sono in grado di
farlo, spesso sono costose e controproducenti. Adeguate disponibilità di
capitale e garanzie possono combattere la debolezza che la crisi ha portato alla
luce. Tali requisiti non saranno eccessivamente intrusivi, e perciò non
interferiranno troppo nelle decisioni del settore privato. Se vogliamo
mantenere l'economia mondiale in grado di crescere nel tempo in modo
sostenibile, non possiamo affidare agli Stati l'intermediazione di risparmio e
investimenti. La nostra sfida nei prossimi mesi sarà l'introduzione di norme
tali da garantire la responsabile gestione del rischio da parte delle
istituzioni finanziarie, incoraggiandole al tempo stesso a continuare a
prendersi i rischi tipici di ogni economia di mercato di successo.
( da "Resto del Carlino, Il (Ancona)" del 13-03-2009)
Argomenti: Mercato immobiliare
CRONACHE MARCHE pag.
17 di Vittorio Bellagamba ANCONA DIMINUISCON... di
Vittorio Bellagamba ANCONA DIMINUISCONO i prezzi delle case nelle Marche. L'ufficio studi Tecnocasa ha
diffuso i dati relativi al secondo semestre del 2008 dove si evidenzia la
diminuzione dei prezzi delle abitazioni che in Italia
è iniziata nel 2007, prosegue da semestri con variazioni nominali negative
contenute ed estese a tutte le realtà territoriali. Dal rapporto emerge che una
maggiore offerta di immobili sul mercato, una domanda più prudente e riflessiva
e il conseguente aumento delle tempistiche di vendita. ANALIZZANDO nel
dettaglio provinciale la situazione marchigiana è evidente una sostanziale
tenuta del mercato immobiliare a Macerata dove si è
avuto addirittura un lievissimo incremento nei prezzi
pari allo 0,7%. Decisamente di segno negativo, invece, l'andamento delle
quotazioni registrate nel capoluogo di regione. Ad Ancona si è avuto infatti un eloquente -10,3%. Particolarmente negativa la
situazione di Pesaro dove il prezzo delle case è
mediamente diminuito del 4,7%. Più contenuta, rispetto alle altre realtà dei
capoluoghi provinciali la situazione registrata ad Ascoli dove il decremento
dei prezzi è stato pari a -2,8%. La causa che ha
influito in maniera determinante a definire l'attuale andamento di mercato,
sostengono gli esperti di Tecnocasa, è stata la situazione che si è venuta a
creare sul mercato creditizio: l'atteggiamento prudenziale e selettivo messo in
atto dagli istituti di credito nella concessione dei mutui, ha creato
difficoltà per quella fascia di clientela che, non avendo un capitale iniziale
a disposizione, deve ricorrere ad un finanziamento importante. LA MANCANZA di
liquidità e le previsioni per l'economia del Paese inducono le banche ad essere più attenti rispetto alla capacità di
indebitamento delle persone e rispetto al valore finanziabile dell'immobile.
Questo ha determinato una minore disponibilità di spesa da parte dei potenziali
acquirenti, alimentando serrate trattative sui prezzi richiesti
dai venditori e la conclusione della compravendita a prezzi più bassi
rispetto al semestre precedente. A trovarsi in maggiore difficoltà sono
stati soprattutto i giovani, gli stranieri, le famiglie monoreddito, i lavoratori
con contratto a tempo determinato. Nel contempo si è avuta anche una maggiore
propensione da parte dei venditori a rivedere le richieste iniziali,
soprattutto per chi si è trovato nella necessità di vendere l'immobile e di
dover rientrare del capitale e per chi ha effettuato un contestuale acquisto.
NEL CORSO del 2009 gli operatori prevedono il ritorno all'investimento sul
mattone, determinato dalla "fuga" dai mercati finanziari sempre più
incerti, a conferma che la casa resta l'investimento preferito dai marchigiani.
Nei primi mesi del 2009 la sensazione degli operatori è che ci sia una ripresa
della domanda abitativa, stimolata dal ribasso dei tassi ma anche dalla
consapevolezza che il mercato immobiliare abbia ormai
intrapreso una nuova direzione e che la diminuzione dei prezzi
offra delle opportunità nell'acquisto.
( da "Gazzetta di Mantova, La" del 14-03-2009)
Argomenti: Mercato immobiliare
Leader
Immobiliare contro Tecnocasa: più alti i prezzi delle
case in città Due agenzie immobiliari, due storie diverse. Nei giorni
scorsi l'ufficio studi di Tecnocasa aveva presentato i propri dati
sull'andamento dei prezzi nel mercato
cittadino della casa. Nella rilevazione si parlava di 3.300 euro al metro quadrato per
un'abitazione signorile in centro, mentre ne basterebbero 1.900 per una usata. Altre cifre diffuse da Tecnocasa: 1.300 per il
signorile medio e 900 per l'economico, sempre usati. In periferia si andrebbe dai 1.350 ai